aula de história
A falência de bancos nos Estados Unidos e as dificuldades de gigantes europeus como Credit Suisse e Deutsche Bank levantaram o espectro de 2008 e a crise sistêmica provocada pela falência do Lehman. Naquela época, o golpe no mercado imobiliário global foi enorme, e houve uma reversão repentina na Itália do ciclo de crescimento de preços e transações após a introdução do euro. Quatro anos depois, nosso país teve que enfrentar outra grande crise, desta vez local e não global, devido à proliferação crescente do Btp Bund e à falta de liquidez que levou ao congelamento das hipotecas e a uma queda ainda mais catastrófica dos valores imobiliários. Tudo isso se traduziu em pelo menos uma década de um mercado imobiliário fraco. Esta breve excursão serve como uma introdução à pergunta que muitos fazem: Tijolo hoje como em 2008? Além de algumas semelhanças que também existem, a resposta é definitivamente não. A razão é muito simples: então estávamos em uma bolha imobiliária que não existe hoje, principalmente preços e hipotecas que eram muito menos acessíveis do que são hoje e chegaram a um nível em que o mercado fechou e regrediu. de valores é inevitável, enquanto ainda há muito espaço para crescer até chegar a uma situação semelhante à que levou ao crash há quinze anos.
Comparação de três apartamentos em oito cidades
Para provar isso, comparamos preços de compra e parcelas de empréstimos hipotecários em oito grandes cidades italianas no início de 2008, quando ficou claro que as hipotecas subprime eram uma bomba-relógio. E foi às vésperas da falência do “Lehman”, em valores correntes, mas comparando valores reais, ou seja, preços e taxas subindo com a inflação do período, igual a 31,5%. Consideramos três hipóteses diferentes, partindo dos dados do Nomisma: compra de uma casa central de 120 metros quadrados e hipoteca de 20 anos igual a 60% do preço; Casa semi-central de 90m2 e hipoteca de 25 anos igual a 70% do preço; Moradia 70m na periferia, com 80% de hipoteca. Começando pelos preços, há uma queda média real da cidade de 29,8% para uma casa no centro; Isso significa que as cotações ainda são de fato as cotações nominais de 2008. O melhor resultado é o de Milão, que apresenta uma desvalorização real de 21,7 e, portanto, uma variação nominal de cerca de 10%. Em Roma, o aumento nominal nesse período foi de cerca de 1% (-30,6% real), em Gênova, Nápoles e Palermo, e ainda hoje, em euros correntes, o gasto é menor do que no início de 2008. Para um semi – casa central em média, os valores reais agora são 32,8% menores. Em termos nominais, apenas o Milan Price (-22,2%) conseguiu recuperar uma parte significativa da inflação, enquanto o Capital, com -35,8, apresenta valorizações nominais inferiores a quinze anos atrás. Por fim, para a habitação periférica, a queda média foi de 33% em termos reais. O Milan limitou a perda a 21,5%, enquanto a Roma registrou uma queda de 39,7%.
hipotecas? Depois do Lehman, foi de 7%.
Mas o dado mais interessante é o das hipotecas. Quinze anos atrás, os empréstimos difíceis custavam cerca de 6%, dois pontos a mais do que hoje. Hoje, para comprar uma casa no centro em reais, você paga 40% menos de prêmio; Em Milão fornece 32,7%, em Roma 40,4%. Para habitação na metade central, a economia média é de 43,3%, em Milão 35% e em Roma 46,4%. Finalmente, nos subúrbios, a queda real do prêmio médio foi de 45,3%, contra 36% na capital lombarda e 46% na capital. No entanto, para as hipotecas, como mencionado, o pior foi a crise de liquidez dos bancos italianos em 2011-2012. Embora os parâmetros de referência fossem inferiores aos de 2008 (relembremos que após a queda do Lehman, a Euribor a três meses subiu mais de 5%), os institutos italianos levaram a cabo as investigações iniciais com muita solidez e aplicaram concessões de 350 a 400 pontos para clientes dois principais, O resultado foi que tanto as taxas fixas quanto as variáveis chegaram a 7%. Nem mesmo o observador mais pessimista acredita que esse cenário possa se repetir. Finalmente, uma comparação entre os aluguéis da época e os atuais, especialmente em Milão e Roma, mostraria que alugar uma casa com um contrato padrão de 8 anos custa mais hoje do que em 2008 em termos reais, mas ser uma comparação não totalmente homogénea porque nos últimos anos o fenómeno dos arrendamentos de curta duração alastrou-se, reduzindo a disponibilidade de casas para arrendamento de longa duração e levando a um aumento das rendas.
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